Chociaż refinansowanie kredytu hipotecznego w Polsce nie jest aż takie popularne jak w niektórych innych krajach na świecie, nadal jest dostępne i stanowi możliwość poprawienia swojej sytuacji finansowej przez uzyskanie lepszych warunków kredytu. Banki walczą o klientów oferując różne atrakcyjne oferty finansowań, na czym kredytobiorcy mogą znacząco skorzystać, ponieważ nawet po podpisaniu umowy kredytowej, nie są oni związani z jednym bankiem do końca okresu kredytowania. W tym artykule wyjaśnimy czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego, przedstawimy sytuację, w których się ono opłaca i wytłumaczymy jak wygląda proces refinansowania krok po kroku.
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego to w pełni legalne i powszechne działanie, które ma na celu poprawić warunki zaciągniętego kredytu hipotecznego. Dzieli się ono na dwa rodzaje. Pierwszym, częściej stosowanym w Polsce jest negocjowanie warunków kredytu z obecnym kredytodawcą. Jest to prostsze i tańsze rozwiązanie, ponieważ nie wymaga formalności związanych z przechodzeniem do innego banku, tak jak w drugim wypadku. Banki często zgadzają się na zmianę warunków, ponieważ lekka strata na zyskach nie będzie wiązała się ze stratą klienta, który ma do zapłacenia jeszcze dużą ilość odsetek. Drugim rodzajem refinansowania kredytu hipotecznego jest wzięcie kredytu w innym banku i wcześniejsza spłata poprzedniego uzyskanym finansowaniem. Ten sposób jest droższy w kosztach i objęty dużo większą ilością formalności, ale czasami mimo tych przeszkód i tak się opłaca dużo bardziej niż zostanie w tym samym banku na mało korzystnych warunkach.
Zmiana może dotyczyć warunków, takich jak:
- Oprocentowanie – Dzięki refinansowaniu można przenieść kredyt na niższą stopę procentową, jednocześnie zmniejszając wysokość miesięcznej raty;
- Okres kredytowania – Można wydłużyć okres spłaty, co wiąże się z niższą miesięczną ratą kredytu ale wyższym łącznym jego kosztem;
- Opłaty i prowizje – W przypadku przejścia do innego banku, mogą być przedstawione oferty nie zawierające opłat takich jak ERC (O tym w dalszej części artykułu) lub zmniejszające wymaganą prowizje.
- Waluta kredytu – Refinansowanie pozwala na zmianę waluty, w jakiej ma być wzięty kredyt;
- Forma oprocentowania – Zmienione może być oprocentowanie, na przykład ze zmiennego na stałe.
Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca?
Jak wspomniano we wstępie, refinansowanie kredytu hipotecznego nie jest aż tak popularne jak w niektórych państwach na świecie, takich jak na przykład Wielka Brytania. Wynika to ze struktury rynku finansowego oraz polityki banków. W UK kredyty hipoteczne w większości posiadają tzw. okresy promocyjne, które trwają od 2 do 5 lat, po których zakończeniu miesięczna rata się zwiększa. To sprawia, że Brytyjczycy stosują refinansowanie (remortgage) o wiele częściej, w celu uniknięcia wyższych kosztów. W Polsce również występują okresy promocyjne, ale podczas nich warunki nie różnią się tak drastycznie jak w Wielkiej Brytanii. Najważniejsze jest to, że w Polsce oprocentowanie jest oparte na marży banku oraz wskaźniku referencyjnym, a jego zmienność zależy głównie od polityki stóp procentowych, a nie od zakończenia okresu promocyjnego tak jak w UK.
Z tych informacji wynika, że możliwość refinansowania kredytu hipotecznego nie jest aż tak potrzebna w Polsce, co jest oczywiście dużą zaletą naszego rynku i sprawia, że Polacy nie muszą martwić się o formalności związane z refinansowaniem co parę lat. Istnieją jednak sytuacje, w których refinansowanie kredytu hipotecznego w Polsce jest opłacalne i warto podjąć takie działania.
Jednym z możliwych scenariuszy, w których wskazane będzie zrobienie refinansowania kredytu hipotecznego, jest spadek stóp procentowych na rynku, podczas gdy twój kredyt jest na stałym oprocentowaniu. Jeżeli stopy procentowe spadną nawet o 0,5 punktu procentowego, a Tobie do przejścia na oprocentowanie zmienne zostało jeszcze kilka lat, refinansowanie robi się opłacalną opcją.
Inną sytuacją, kiedy refinansowanie może być korzystne, jest chęć zmiany formy oprocentowania kredytu. Przykładowo, jeśli obawiasz się wzrostu stóp procentowych w najbliższym czasie, możesz zmienić oprocentowanie swojego kredytu ze zmiennego na stałe (na okres kilku lat), aby uniknąć poniesienia strat przez wyższe raty.
W kryzysowej sytuacji finansowej, miesięczna rata kredytu hipotecznego może okazać się dużym obciążeniem dla budżetu domowego. Jeżeli znacząco ona podnosi twój współczynnik zadłużenia do dochodów (DTI), powinieneś rozważyć refinansowanie twojego kredytu, w celu zmniejszenia raty. Możesz znaleźć ofertę na lepszych warunkach, albo wydłużyć swój okres kredytowania (co obniży miesięczną ratę).
Jeśli twój kredyt traci na atrakcyjności w stosunku do innych ofert, przykładowo posiadając za wysoką marżę banku albo warunki wydają się być za mało korzystne (np. skończył się okres promocyjny), również warto sprawdzić oferty innych banków lub podjąć próbę negocjacji.
Koszty refinansowania kredytu hipotecznego
Oczywiście, refinansowanie kredytu hipotecznego będzie opłacalne tylko wtedy, kiedy oszczędności z niego wynikające przewyższą koszty refinansowania. Dlatego warto jest szczegółowo obliczyć potencjalne oszczędności oraz koszty lub skorzystać z usług doradcy kredytowego. Poniżej wymienimy najważniejsze koszty związane z refinansowaniem kredytu hipotecznego.
Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu
W Twojej umowie kredytowej prawdopodobnie jest wzmianka o opłacie za wcześniejszą spłatę kredytu (Early Repayment Charge, ERC). Jest to swojego rodzaju kara finansowa, którą bank nakłada na osoby, które zdecydują się wcześniej spłacić swój kredyt. Zabezpiecza ona bank przed poniesieniem strat wynikających z tego, że klient nie będzie już płacił odsetek od kredytu. Zazwyczaj wynosi ona od 0% do 3% wartości pozostałego kapitału i często jest znoszona po kilku latach kredytowania. Te warunki będą się jednak różnić w zależności od umowy.
Prowizja za udzielenie kredytu
W przypadku przechodzenia do innego banku, warto pamiętać o tym, że najprawdopodobniej pobierze on prowizję za udzielenie nowego kredytu. Zwykle wynosi ona od 1% do 2% wartości udzielonego kredytu hipotecznego (lub więcej w przypadku innych pożyczek), ale można również znaleźć oferty bez prowizji. Opłata ta może być uiszczona jednorazowo przy uruchomieniu kredytu lub doliczona do kwoty kredytu, co zwiększy jego całkowity koszt, ponieważ od tej kwoty również będą naliczane odsetki.
Koszty ustanowienia nowej hipoteki
Jeśli przechodzisz do innego banku, oznacza to, że będziesz musiał:
- Wykreślić starą hipotekę z księgi wieczystej – kosztuje to 100 zł;
- Wpisać nową hipotekę na rzecz nowego banku – koszt wynosi 200 zł.
Koszt nowej wyceny nieruchomości
Aby udzielić kredytu hipotecznego, bank wymaga operatu szacunkowego, czyli dokumentu określającego aktualną wartość danej nieruchomości. Sporządzany jest on przez rzeczoznawcę majątkowego i kosztuje od 400 do 800 zł dla mieszkania oraz od 900 do 1300 zł dla domu jednorodzinnego.
Operat szacunkowy jest również kluczowym czynnikiem dla obliczenia współczynnika Loan-to-Value (LTV), czyli stosunku rzeczywistej kwoty pożyczki do pełnej wartości nieruchomości.
Koszty notarialne
Jeśli proces refinansowania kredytu hipotecznego wymaga zmiany warunków umowy u notariusza, kredytobiorca poniesie dodatkowe koszty związane z czynnościami notarialnymi.
Koszty ubezpieczeń
Przy udzielaniu kredytu hipotecznego w znacznej większości przypadków banki wymagają ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych losowych zdarzeń. Obejmuje ono ochronę przed pożarem, powodzią, zalaniem, wiatrem i innymi zdarzeniami losowymi. Jego koszt zależy od wartości nieruchomości.
W niektórych przypadkach, banki wymagają również innych ubezpieczeń, takich jak:
- Ubezpieczenie pomostowe – Jest ono często wymagane przez bank w celu zabezpieczenia się przed sytuacją, w której kredytobiorca przestaje spłacać zobowiązanie przed formalnym ustanowieniem hipoteki. Zazwyczaj przyjmuje ono formę podwyższonego oprocentowania kredytu. Po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej, oprocentowanie kredytu powraca do normalnego poziomu;
- Ubezpieczenie na życie – Nie jest ono wymagane zawsze, ale często w przypadku dłuższego okresu kredytowania lub wysokiego współczynnika zadłużenia do dochodu kredytobiorcy. Może być wymagane również jeśli kredytobiorca jest w podeszłym wieku lub ma wysoką kwotę kredytu;
- Ubezpieczenie od utraty pracy lub czasowej niezdolności do pracy – Może być wymagane w przypadku kredytobiorców o niestabilnych dochodach;
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – Wymagane, jeśli współczynnik Loan-to-Value przekracza 80%, czyli kredytobiorca nie jest w stanie zebrać kwoty o wysokości 20% wartości nieruchomości na wkład własny.
Refinansowanie kredytu hipotecznego krok po kroku
Po pierwsze, należy przeprowadzić analizę opłacalności całego przedsięwzięcia. Tak jak wspomniano wcześniej, jeśli koszty związane z refinansowaniem są wyższe niż oszczędności z niego wynikające, oznacza to że w tym przypadku refinansowanie się nie opłaca. Aby precyzyjnie to obliczyć, należy szczegółowo sprawdzić warunki swojego obecnego kredytu (w tym koniecznie opłatę ERC) oraz porównać je z innymi ofertami, z uwzględnieniem kosztów podanych wyżej.
Po wybraniu najbardziej atrakcyjnej oferty, należy złożyć wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego. W tej sytuacji będzie należało złożyć odpowiednie dokumenty, takie jak:
- Umowa obecnego kredytu;
- Historia spłat;
- Zaświadczenie o saldzie kredytu do spłaty;
- Dokumenty dochodowe;
- Aktualna wycena nieruchomości.
Po tym bank przeprowadzi ponowną ocenę zdolności kredytowej i wyda oświadczenie dotyczące jego decyzji na temat udzielenia kredytu oraz określi jego warunki. Po podpisaniu umowy z nowym bankiem będą wykonywane formalności związane z przeniesieniem hipoteki oraz ze spłaceniem poprzedniego kredytu. Na tym etapie trzeba opłacić opłatę ERC, jeżeli taka obowiązuje. Po spłaceniu starego kredytu Kredytobiorca odzyska zaświadczenie o spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki starego banku.
Na tym etapie został już tylko wpis nowej hipoteki w księdze wieczystej, aby pozbyć się ubezpieczenia pomostowego. Łącznie proces ten trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.
