Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła dziś bufor, który banki muszą doliczać podczas badania zdolności kredytowej Polaków. Jeśli kilka miesięcy temu starałeś się o kredyt hipoteczny, ale nie miałeś zdolności, teraz może się to zmienić.
Zdolność kredytowa pójdzie w górę. KNF łagodzi rekomendację
We wtorek 7 lutego Urząd Komisji Nadzoru Finansowego poinformował o obniżeniu bufora, który banki muszą narzucać podczas wyliczania zdolności kredytowej osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. Od lutego 2022 roku wynosił on 5 punktów procentowych, co w połączeniu z najwyższymi od dekad stopami procentowymi powodowało, że zdolność kredytowa większości z nas dosłownie wyparowała.
Zgodnie z dzisiejszym komunikatem, banki i SKOK-i udzielające kredytów hipotecznych będą mogły uwzględniać bufor wynoszący „zaledwie” 2,5 p.p., co oznacza, że zdolność kredytowa sporej części Polaków znacząco się poprawi.
Minimalna wysokość bufora nie będzie miała zastosowania w przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, jednak chodzi tu wyłącznie o umowy zakładające stałość oprocentowania przez cały okres umowy kredytowej! Oznacza to, że jeśli uda Ci się znaleźć bank, który zaoferuje oprocentowanie stałe przez cały okres kredytowania, do oceny Twojej zdolności nie będzie doliczany żaden dodatkowy procent.
Sprawdź także: Wsparcie dla kredytobiorców 2023. Na jaką pomoc państwa możesz liczyć?
Najniższy bufor może mieć zastosowanie w przypadku kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym, a więc takim, które gwarantuje niezmienność wysokości rat kredytowych wyłącznie przez pewien okres – najczęściej lat 5, jednak zdarzają się już oferty z oprocentowaniem okresowo stałym wynoszącym 7, 8, a nawet 10 lat.
W przypadku kredytów mieszkaniowych opartych o zmienną stopę procentową, a więc bazujących na WIBOR / WIRON, minimalna wysokość bufora nie może być niższa niż 2,5 p.p., przy czym to w gestii banków
„W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową powinien zostać zastosowany adekwatnie wyższy poziom bufora. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie adekwatnych rozwiązań w tym obszarze jest odpowiedzialny zarząd banku” – informuje Urząd Komisji Nadzoru Finansowego.
Deweloperzy i banki mogą otwierać szampana
Po cyklu znacznych podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej walczącą z galopującą inflacją zdolność kredytowa znacznej części z nas stopniała do poziomu, który uniemożliwiał zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Gdy doszła do tego zacieśniona Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego oraz najwyższe w historii ceny mieszkań okazało się, że banki nie mają komu udzielać kredytów hipotecznych, a rozgrzany rynek nieruchomości z dnia na dzień praktycznie zamarł.
Jesienią zeszłego roku Polski Związek Firm Deweloperskich apelował do KNF, aby ta obniżyła bufor narzucony w lutym 2022 roku, co argumentowano zarówno „troską” o dostępność mieszkań dla Polaków w późniejszym okresie, ale także prawdopodobną koniecznością znaczących redukcji zatrudnienia w branży budowlanej.
Na postulaty te dość szybko zareagował Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. W październikowym oświadczeniu KNF zaznaczył, że „jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej”. Jak wskazano, „z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31%, zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4%” – napisano w stanowisku KNF.
Wydawało się, że KNF stoi mocno na straży bezpieczeństwa zarówno sektora finansowego, za co de facto jest odpowiedzialna, ale także samych konsumentów, a więc potencjalnych klientów banków. Twarde stanowisko zaczęło jednak mięknąć, gdy do gry wszedł szef resortu rozwoju, Waldemar Buda, oznajmiając, że rząd planuje wdrożenie tanich kredytów hipotecznych z niezwykle korzystnym oprocentowaniem okresowo stałym – tzw. „bezpieczny kredyt na 2 procent„.
W ocenie Komisji Nadzoru Finansowego „prawdopodobieństwo znacznego wzrostu stóp procentowych można ocenić jako zasadniczo niższe niż przed rokiem”, zaś „osłabienie koniunktury oddziałuje w kierunku obniżenia poziomu inflacji”.
„W związku z ustabilizowaniem poziomu stóp procentowych i obniżeniem prawdopodobieństwa ich wzrostu oraz aktualnym zachowaniem portfeli kredytów mieszkaniowych banków na znaczeniu tracą przesłanki zalecenia podwyższenia do 5 p.p. poziomu minimalnej zmiany stopy procentowej, stosowanej w procesie oceny zdolności kredytowej” – argumentuje swoją dzisiejszą decyzję Komisja Nadzoru Finansowego.
Czy to koniec stagnacji w hipotekach?
Z danych przekazywanych przez Biuro Informacji Kredytowej, spadki ilości udzielonych kredytów hipotecznych w 2022 r. przekraczały r/r nierzadko nawet 70 proc. W grudniu ubiegłego roku, w stosunku do grudnia 2021 r. ilość zapytań, które banki i SKOK-i przesłały do BIK, była niższa o 60,7 proc.
W ocenie głównego analityka BIK, Waldemara Rogowskiego, „aby trend się zmienił, konieczne jest istotne zwiększenie zdolności kredytowej, która zależy od czterech czynników: stóp procentowych, wynagrodzeń, cen nieruchomości i kosztów utrzymania. Na ten moment najbardziej prawdopodobny jest spadek cen nieruchomości, natomiast wynagrodzenia realnie od lata 2022 r. spadają, stopy procentowe raczej nie zostaną obniżone w najbliższym roku, a koszty utrzymania gospodarstw domowych, nawet przy spadku inflacji, będą jedynie mniej rosnąć” – pisał w styczniu tego roku Rogowski.
Mimo dzisiejszego obniżenia kryteriów dotyczących wymaganego bufora Komisja Nadzoru Finansowego podkreśla w swym komunikacie, że „wysoki poziom inflacji oraz osłabienie dynamiki aktywności gospodarczej może mieć odzwierciedlenie w obniżeniu dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych – poprzez wzrost kosztów utrzymania lub poprzez zmniejszenie poziomu ich przychodów”. W związku z tym „należy z rozwagą oferować kredyty mieszkaniowe, których jedną z cech jest ich długotrwały charakter” – pisze KNF.
