Z tego wpisu dowiesz się:
- Co oznacza „mieszkanie 10 na 90”
- Jak działa system 10/90 lub 20/80
- Jakie są korzyści ze stosowania płatności 10/90
- Mieszkanie 10/90 na wkład własny
- System 20 na 80 a kredyt hipoteczny
Rozważając zakup mieszkania od dewelopera, możesz oczekiwać zwykle nieco niższej ceny aniżeli w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Powód jest prosty – mieszkanie takie jest w stanie surowym, a to oznacza, że niezbędne będzie poniesienie odpowiednich nakładów finansowych na jego wykończenie.
Różnica w cenie będzie zwykle znacznie większa, gdy zdecydujesz się na zakup „dziury w ziemi”, a więc dopiero planowanej przez wykonawcę inwestycji. Sęk w tym, że na takie mieszkanie musisz poczekać zwykle nie mniej niż kilkanaście miesięcy, a aby je kupić i tak potrzebujesz w końcu przynajmniej kilkuset tysięcy złotych. Załatwienie formalności związanych z kredytem hipotecznym nie trwa zaś kilku dni, co może pozbawić Cię szans na zakup konkretnego, wybranego przez Ciebie lokalu.
Jeśli boisz się, że mieszkanie „sprzątnie” Ci sprzed nosa ktoś inny, warto zawrzeć umowę rezerwacyjną ze stosowną zaliczką i w tym czasie wystąpić o kredyt mieszkaniowy lub – co będzie zdecydowanie lepszym rozwiązaniem – zdecydować się na system podzielonej płatności, czyli tytułowe 10/90 lub 20/80. Na czym on polega?
Jak działa system 10/90 lub 20 na 80 (zakup mieszkania)?
System 10 na 90 lub 20 na 80 (10/90 lub 20/80) to metoda tzw. podzielonej płatności. W kontekście zakupu mieszkania od dewelopera system taki polega na dokonaniu przedpłaty w kwocie 10 lub 20 procent ceny transakcyjnej nieruchomości w dniu zawierania umowy deweloperskiej. Pozostałe 90 lub 80 procent ceny zostanie przez Ciebie dopłacone, gdy nieruchomość zostanie ukończona – deweloper ukończy budowę, a Ty będziesz mógł odebrać klucze do mieszkania.
Od redakcji: Cena transakcyjna to cena, za jaką godzisz się zawrzeć umowę ze sprzedającym. Cena ofertowa to „cena wyjściowa”, a więc taka, za którą sprzedający (w tym wypadku deweloper) próbuje sprzedać daną nieruchomość (nie gódź się na nią – negocjuj, zwłaszcza teraz).
W przypadku systemu 10 na 90 kwota, którą musisz wpłacić przy zawarciu umowy, wynosi 10 procent wartości mieszkania. Jeśli wybierzesz system 20 na 80, kwota ta wyniesie 20 procent wartości nieruchomości.
Mieszkanie 10 na 90 lub 20/80? Jakie są korzyści?
Korzyści z zastosowania systemu płatności 10/90 lub 20/80 jest kilka. Zaliczyć do nich można przede wszystkim:
- brak konieczności posiadania pełnej kwoty wartości mieszkania, na które musimy poczekać
- brak konieczności zaciągania kredytu mieszkaniowego w dniu zawarcia umowy deweloperskiej, a co za tym idzie oszczędność na odsetkach bankowych
- wydłużenie czasu na zebranie większej kwoty na wkład własny
- zabukowanie lokalu, na korzystniejszych warunkach cenowych
- większe bezpieczeństwo transakcji
WAŻNE! Środki przelewane przez Ciebie deweloperowi w ramach płatności 10/90 lub 20/80 lądują na tzw. rachunku powierniczym, a więc takim, który służy wyłącznie do rozliczeń pomiędzy Tobą a deweloperem. Środki na nim zgromadzone deweloper otrzyma, dopiero gdy wywiąże się ze swej części umowy – ukończy inwestycję.
Zakup mieszkania w systemie 10 na 90 lub 20 na 80 a kredyt hipoteczny
Jeśli swoją nieruchomość planujesz zakupić, posiłkując się kredytem mieszkaniowym, ale jednocześnie chcesz skorzystać z oferty 10/90 lub 20/80 wiedz, że kredyt taki powinieneś zaciągnąć dopiero na kilka tygodni przed planowanym ukończeniem budowy. Dlaczego? Chodzi o oszczędności na odsetkach banku. Im później zaciągniesz zobowiązanie, tym później bank będzie mógł naliczać koszty związane z kredytem mieszkaniowym.
Ostatecznie, jeśli pojawi się naprawdę kusząca oferta banku, możesz rozważyć wcześniejsze z niej skorzystanie, ale sprawdź, czy na pewno Ci się to opłaci. Czasem to, co dziś wygląda na atrakcyjne, za miesiąc już takie nie będzie. Refinansowanie kredytu hipotecznego zaraz po zaciągnięciu zobowiązania może być dość skomplikowane, a niekiedy nawet niemożliwe.
Kolejną kwestią w systemie 10 na 90 lub 20 na 80 w przypadku kredytu hipotecznego jest także możliwość odłożenia większej kwoty na wkład własny. To zaś pozwoli na zmniejszenie kwoty, o którą będziesz wnioskował i finalnie mniejszego zadłużenia, w które wejdziesz wraz z otrzymaniem kluczy do nowego mieszkania. Im więcej własnych środków na nie przeznaczysz, tym mniej będziesz winny bankowi, co jest niezwykle ważne w czasach najwyższych od dwóch dekad stóp procentowych.
Mieszkanie 10 na 90 a wkład własny
Zaciągając kredyt hipoteczny, musisz liczyć się z tym, że bank będzie wymagał od Ciebie dokonania tzw. wpłaty własnej. W dobie aktualnych przepisów kwota ta wynosi 20 procent wartości finansowanej nieruchomości lub 10 procent, jeśli zawrzesz dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Abstrahując jednak od tego, który system będzie Ci bardziej odpowiadał – 10/90 czy 20/80 – dokonana na konto dewelopera wpłata może zostać potraktowana przez bank jako wymagany wkład własny! Pamiętaj jednak, że jeśli zdecydujesz się na kredyt z 20-procentowym wkładem własnym, a wysokość wpłaty na rachunek powierniczy dewelopera będzie niższa (np. system 10 na 90), bank będzie wymagał dopłacenia brakującej kwoty przed uruchomieniem kredytu.
Sprawdź także: W tych bankach dostępny jest kredyt bez wkładu własnego
Mieszkanie 10/90 a brak kredytu
Jeśli zawarłeś umowę deweloperską i dokonałeś wpłaty 10 lub 20 procent wartości mieszkania na rachunek powierniczy dewelopera, a bank nie udzielił Ci kredytu, nie oznacza to, że właśnie straciłeś swoje oszczędności. Wszystko zależy od zapisów samej umowy deweloperskiej. Wiarygodni i sprawdzeni deweloperzy zwykle nie robią większych problemów i w umowach zawierają zapisy dotyczące ewentualnego zwrotu wpłaconej zaliczki w systemie 10 na 90. Gorzej, gdy mowa o zadatku (art. 394 kc)[1], który faktycznie może po prostu przepaść.
Kluczowe może być także zawarcie w umowie deweloperskiej zapisów stanowiących o zwrocie zaliczki w jasno określonej sytuacji, a więc właśnie w kontekście braku zgody banku na udzielenie finansowania. Jeśli zapis taki się w niej znajdzie, deweloper będzie zobligowany do zwrotu zaliczki na wskazany przez Ciebie numer rachunku.
Od redakcji. Przed zawarciem umowy deweloperskiej oraz przelaniem na konto firmy być może oszczędności swojego życia, sprawdź dokładnie firmę, z którą zawierasz umowę. Pomocny może być w tym zarówno Krajowy Rejestr Długów, ale także baza firm zrzeszonych w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Ważne jest także skrupulatne przeczytanie umowy deweloperskiej oraz przyjrzenie się prospektowi informacyjnemu dotyczącego planowanej inwestycji. Pomocne mogą okazać się także rzetelne opinie o deweloperach, które znajdziesz na grupach i forach dyskusyjnych. Lepiej stracić okazję niż pieniądze!
System 10/90 lub 20/80 a cesja umowy
Jeśli rozważasz mieszkanie w systemie 10 na 90 lub 20 na 80, musisz wiedzieć, że jeśli w trakcie budowy nieruchomości przez dewelopera zmienisz zdanie i będziesz chciał wycofać się z inwestycji, bez trudu możesz przenieść prawa do inwestycji na inną osobę (lub firmę). Nierzadko nawet na tym zarobić.
Cesja umowy deweloperskiej nie jest niczym nowym, a w czasach hossy na rynku nieruchomości stosowana była niezwykle często przez wiele przedsiębiorczych osób, które widząc, że nieruchomości drożeją, zawierały umowy deweloperskie na „dziury w ziemi”, by sprzedać je z zyskiem na późniejszym etapie budowy.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące systemu mieszkanie 10 na 90 lub 20 na 80.
Którzy deweloperzy stosują system 10/90 lub 20/80?
Metoda podzielonej płatności w czasach bumu na rynku nieruchomości była praktycznie niedostępna. Aktualnie, z uwagi na znaczne spadki sprzedaży nowych mieszkań, coraz więcej firm deweloperskich wraca do systemu 10 na 90 lub 20 na 80. Ostateczna decyzja zależy od samego dewelopera oraz danej inwestycji czy nawet konkretnego lokalu.
Kiedy dopłacać resztę kwoty w ramach systemu 10/90?
Pozostałą część kwoty będziesz musiał dopłacić, dopiero gdy deweloper ukończy inwestycję, a więc będzie gotowy do przeniesienia na Ciebie prawa własności nieruchomości (mieszkania).
Czy warto zaciągać teraz kredyt hipoteczny?
Aktualna wysokość stóp procentowych spowodowała, że wskaźnik referencyjny, o który oparte są kredyty hipoteczne, jest na najwyższym od dekad poziomie. Oznacza to, że wysokość miesięcznych rat będzie wyższa, niż w poprzednich latach. Nie wiadomo także, w którą stronę pójdzie tegoroczna inflacja i jakie będą docelowo decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Jeśli możesz, wstrzymaj się z decyzją dotyczącą kredytu hipotecznego lub – do czego zachęcamy – skontaktuj się z niezależnym doradcą kredytowym, aby pomógł Ci podjąć najlepszą decyzję finansową.
Źródło: Portal finansowy
