Każdy z nas brał kiedyś udział w podpisywaniu umowy (np. sprzedaży). Jednak czy zawarcie tego porozumienia było poprzedzone umową przedwstępną? Jeżeli była to umowa dotycząca, chociażby sprzedaży mieszkania bądź innej nieruchomości, bardzo prawdopodobne, że tak. Niestety, pomimo rosnącej ilości transakcji na nieruchomościach, wciąż panuje wiele mitów i niedopowiedzeń na ten temat. Jeśli stoisz przed zakupem mieszkania, koniecznie przeczytaj ten artykuł. Umowa przedwstępna jest bardzo ważnym krokiem do własnych czterech ścian!
Czym jest umowa przedwstępna?
Dokładne regulacje dotyczące umowy przedwstępnej zostały zapisane w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Według przepisów, umowa ta jest porozumieniem zawieranym na piśmie, jeszcze przed podpisaniem umowy przyrzeczonej (zwanej też umową definitywną lub “stanowczą”). Dokument ten zobowiązuje jedną ze stron lub obie, do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym, przyszłym terminie. Dodatkowo, aby umowa przedwstępna miała znaczenie, powinna zawierać istotne zapisy, które później znajdą się w umowie przyrzeczonej.
Warto pamiętać też, że umowa przedwstępna może być zobowiązująca zarówno tylko dla jednej strony tego porozumienia, jak i dla obydwu jednocześnie. W pierwszym przypadku, kiedy zobowiązana jest tylko jedna strona, żądanie podpisania umowy przyrzeczonej przysługuje wyłącznie drugiej stronie. Jednak kiedy zobowiązane są obydwie strony, każda z nich ma takie same prawo do nalegania o podpisanie umowy przyrzeczonej.
W przypadku umów dotyczących mieszkań, zwyczajowy zadatek wynosi 10% ceny transakcyjnej. Bardzo ważnym jest, aby nie była to zaliczka, ponieważ jest ona o wiele mniej wiążąca.
W jakim celu zawiera się umowę przedwstępną?
Najczęstszym powodem, dla którego zawiera się umowę przedwstępną jest sytuacja, w której jedna ze stron, z określonych przyczyn, nie może jeszcze podpisać umowy przyrzeczonej. Jednak, jeżeli strona ta wyraża chęć do wcześniejszego ustalenia warunków porozumienia, to rozwiązaniem takiej sytuacji jest zawarcie właśnie umowy przedwstępnej. Służy ona przede wszystkim temu, aby pomimo chwilowych, niekorzystnych okoliczności, takich jak na przykład problemy związane z otrzymaniem kredytu hipotecznego, mieć pewność, że nasza umowa dojdzie do skutku.
Umowa przedwstępna jest swego rodzaju zabezpieczeniem przyszłej transakcji oraz dobrą pomocą przy świadomym planowaniu swoich inwestycji czy wydatków. Wszystko co zawiera takie porozumienie jest czytelne i jasno przedstawione zarówno dla nas, jak i dla naszego partnera w umowie. Pomimo tego, że w danym momencie nie jesteśmy w stanie zawrzeć umowy przyrzeczonej, to dzięki zapisom umowy przedwstępnej, znamy już jej najważniejsze szczegóły oraz termin, w którym prawdopodobnie ją podpiszemy.
Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?
Okoliczności, w których zawiera się umowę przedwstępną to najczęściej sytuacje, kiedy jedna, bądź obydwie strony, nie mogą lub po prostu nie chcą jeszcze podpisywać umowy przyrzeczonej.
Umowy przedwstępne funkcjonują najczęściej w dziedzinie stosunków zobowiązaniowych, do których zaliczamy między innymi umowy związane ze sprzedażą nieruchomości. Na tym polu często mamy do czynienia z kredytami hipotecznymi i to właśnie one są jedną z głównych przyczyn, dla których zawiera się umowy przedwstępne.
Proces zakupu mieszkania przy użyciu środków pochodzących z banku jest dość skomplikowany. Przede wszystkim, wydanie decyzji kredytowej może trwać nawet miesiąc. Zawarcie umowy przedwstępnej daje stronom transakcji poczucie, że umowa najprawdopodobniej dojdzie do skutku (bo kupujący ani sprzedający nie będzie chciał zrezygnować z kilkudziesięciu tysięcy złotych).
Zaznaczmy również, że umowa przedwstępna jest niezbędna do uzyskania kredytu hipotecznego. Ze względu na szczególny charakter tych produktów finansowych, banki są bardzo ostrożne w udzielaniu dostępu do pieniędzy. Mając umowę przedwstępną, będziesz mógł aplikować do banku o pożyczenie Ci gotówki.
Umowa przedwstępna, a list mazalny
Istotną kwestią, która jest bezpośrednio związana ze wcześniej wspomnianym kredytem hipotecznym jest dołączanie do umowy przedwstępnej listu mazalnego. Mianowicie chodzi o pewność, że w momencie zakupu nieruchomości, nie jest ona zadłużona. W tym celu strona kupująca, która jest zapewniana przez sprzedającego, że mieszkanie, które chce kupić nie jest zadłużone, powinna oczekiwać od niej stosownego dokumentu wystawionego przez bank, który wcześniej finansował zakup danej nieruchomości. Kwit mazalny jest zazwyczaj wystawiany przez wierzyciela wraz z otrzymaniem ostatniej raty. Potwierdza on zgodę banku / innej instytucji na usunięcie wpisu hipoteki z ksiąg wieczystych. W skrócie, jeżeli do umowy przedwstępnej sprzedający dołączy list mazalny, prawdopodobnie nie występuje zadłużenie na danej nieruchomości. Pamiętaj jednakże, że od tej reguły są wyjątki, ale weryfikacją stanu prawnego powinien zająć się notariusz.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat listu mazalnego? Koniecznie sprawdź artykuł, w którym przyjrzeliśmy się temu zagadnieniu.
Inne obszary prawa prywatnego, w których występuje umowa przedwstępna
Poza wcześniej wspomnianą dziedziną stosunków zobowiązaniowych, umowa przedwstępna jest wykorzystywana, również w innych obszarach prawa prywatnego takich jak:
- prawo pracy (np. w umowie o pracę);
- prawo spółek (np. w umowie dotyczącej spółki handlowej);
- prawo rodzinne (np. w małżeńskiej umowie majątkowej);
- prawo autorskie (np. w umowie licencyjnej);
- prawo spadkowe (np. w deklaracji zrzeczenia się spadku)..
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym, a ze skutkiem słabszym
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym
Jedną z dwóch możliwości podpisania umowy przedwstępnej jest zawarcie porozumienia, które będzie identyczne, bądź bardzo zbliżone formą do umowy przyrzeczonej. Mianowicie może być to umowa podpisana np. w formie aktu notarialnego. Takie porozumienie daje nam gwarancje podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej, a także umożliwia żądanie podpisania takiej umowy dla jednej lub obydwu stron.
Umowa przedwstępna z silniejszym skutkiem jest skuteczniejsza, gdyż w przypadku kiedy jedna ze stron unika podpisania umowy przyrzeczonej, strona żądająca może wystąpić do sądu z pozwem o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli strony porozumienia, która unika podpisania umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji umowa przedwstępna, za sprawą prawomocnego wyroku sądu, momentalnie staje się umową przyrzeczoną.
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym
Drugą możliwością podpisania umowy przedwstępnej jest zwyczajne zawarcie pisemnego lub nawet ustnego porozumienia między stronami, na dowolnych zasadach niższych wagą od umowy przyrzeczonej. Takie porozumienie, w przeciwieństwie do umowy przedwstępnej ze skutkiem silniejszym, nie gwarantuje nam, że nasza umowa w przyszłości przekształci się w umowę przyrzeczoną.
Jednak nie jest to umowa kompletnie pozbawiona konsekwencji dla strony, która unika podpisania umowy przyrzeczonej. Mianowicie, w takiej sytuacji strona żądająca może wystąpić o odszkodowanie za szkody spowodowane przez niepodpisanie umowy przyrzeczonej. Mimo wszystko, w tym przypadku niestety nie jest możliwe doprowadzenie do przymusowego podpisania umowy przyrzeczonej.
Treść umowy przedwstępnej
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto przyłożyć się do sporządzenia jej w solidny i rzetelny sposób. Warto skorzystać przy tym z usług notariusza – dzięki temu, będziemy mieli gwarancję, że nasza umowa jest prawomocna oraz zawiera wszystkie niezbędne informacje, które później znajdą się w umowie przyrzeczonej. Najważniejsze informacje, które powinny się w niej znaleźć to:
- Data i miejsce zawarcia umowy
- Strony umowy
Mogą być nimi zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. W celu bezproblemowej identyfikacji stron umowy w jej zapisach powinny znajdować się dane osoby fizycznej takie jak: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości oraz PESEL. W przypadku osoby prawnej, oprócz wcześniej wymienionych informacji, w umowie powinna się znajdować, również: nazwa firmy, adres siedziby, numer KRS oraz NIP. - Przedmiot umowy (przedmiot sprzedaży)
W tym punkcie należy przede wszystkim zadbać o dokładnie przedstawienie wszystkich informacji na temat przedmiotu umowy. Mogą to być na przykład szczegółowe dane dotyczące sprzedawanego samochodu, bądź mieszkania. W tym drugim przypadku istotne będzie spełnienie, również dodatkowych kwestii formalnych, takich jak akt notarialny nieruchomości. - Cena sprzedaży
Istotny punkt, o którym należy nie zapominać w trakcie sporządzania umowy przedwstępnej, gdyż w innym wypadku przedmiot sprzedaży zostanie potraktowany jako darowizna.
W celu czytelnego zapisania ceny sprzedaży, oczywiście należy ją przedstawić w jednostkach pieniężnych, które później trafią do strony sprzedającej w formie fizycznej, gotówkowej lub w formie przelewu, czyli bezgotówkowo. - Data zawarcia umowy przyrzeczonej
W celu zapewnienia sobie tego, że rzeczywiście po podpisaniu umowy przedwstępnej później dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, w umowie należy określić dokładną datę kiedy chcemy żeby doszło do jej podpisania.
Jednak należy pamiętać, że w przypadku kiedy przez rok od podpisania umowy przedwstępnej, żadna ze stron, która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy w konkretnym terminie nie określi go, to strona lub strony tracą prawo do żądania podpisania umowy przyrzeczonej. - Zadatek/zaliczka (opcjonalnie)
Zarówno zadatek, jak i zaliczka to postanowienia fakultatywne umowy przedwstępnej. Obie formy zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym – zadatek w art. 394, natomiast zaliczka w art. 487-497.
Pierwszy z nich zabezpiecza wykonanie umowy. Mianowicie w przypadku, kiedy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, druga może odstąpić od umowy oraz zachować zadatek, natomiast kiedy sama go wpłaciła może żądać zwrotu jego podwójnej wartości.
Zaliczka natomiast jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu, który znajduje się w umowie sprzedaży. W sytuacji, kiedy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, z winy strony przyjmującej zaliczek. Druga strona może żądać jego zwrotu oraz domagać się naprawienia szkody. - Podpisy stron
Pamiętając o wszystkich wymienionych wyżej punktach, twoje porozumienie powinno być kompletne i prawomocne. Dzięki czemu, nic już nie stanie na drodze, aby w następstwie umowy przedwstępnej podpisać pełnoprawną umowę przyrzeczoną.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna to jeden z bardziej przydatnych dokumentów, jeżeli chcemy sprawnie zarządzać naszymi finansami i inwestycjami. Dzięki niej możemy mieć pełną kontrolę nad przyszłymi umowami przyrzeczonymi, które planujemy podpisać. Dokładne sporządzenie umowy przedwstępnej, po wyjaśnieniu jej w dzisiejszym artykule, nie powinno stanowić dla ciebie już najmniejszego problemu. Jednak pamiętaj, jeżeli chcesz mieć pewność, że twoja umowa jest prawomocna i zawiera wszystkie niezbędne dane oraz informacje, zawsze możesz o pomoc poprosić eksperta, który oceni zapisaną przez ciebie umowę i poprawi możliwe błędy.
Przeczytaj koniecznie:
